Guía hipotecaria

La hipoteca no se negocia en la oficina. Se negocia con la fotografía financiera que llevas a la oficina. Y esa fotografía se prepara meses antes, no la víspera.

Lo que mira el banco: estabilidad laboral (antigüedad y tipo de contrato), ratio de endeudamiento (cuotas de deudas vs ingresos), historial de movimientos (descubiertos, devoluciones, gastos en juego o préstamos rápidos), capacidad de ahorro y aval familiar si aplica.

Tres meses antes de pedir hipoteca: deja de tener descubiertos, no abras nuevas líneas de crédito, no realices movimientos atípicos, mantén un patrón estable de ahorro. Pequeñas cosas que mueven el TIN entre 0,2 y 0,5 puntos.

La hipoteca fija ofrece previsibilidad: pagas la misma cuota durante toda la vida del préstamo. Más cara hoy, pero protegida frente a subidas. Recomendable si tu ingreso es ajustado o si valoras estabilidad por encima de optimización.

La hipoteca variable se referencia al Euríbor + un diferencial. Cuota baja en escenarios de tipos bajos, pero expuesta a subidas. Tiene sentido si tienes margen económico y estás dispuesto a asumir el ciclo.

La hipoteca mixta combina ambas: un período inicial fijo (3, 5, 10 años) y luego variable. Útil si quieres asegurar los primeros años (vienen gastos de la compra) y crees que el ciclo cambiará después.

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco te cobra por el dinero. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye TIN + comisiones + gastos + impacto de las vinculaciones. Solo la TAE permite comparar ofertas entre bancos.

Las vinculaciones son productos que el banco te pide contratar para "rebajar" el TIN: nómina, seguros (vida, hogar), tarjetas, planes de pensiones. Cada vinculación tiene un coste real que muchas veces supera la rebaja.

Pide siempre la oferta SIN vinculaciones y CON vinculaciones, calcula la TAE de cada una, y compara con el coste real de los productos vinculados (no el bonificado, el real).